Le permis de construire

Le permis de construire est un document administratif. Il permet à l’administration de vérifier que le projet de construction est en conformité avec les règles d’urbanisme en vigueur La demande de permis de construire est obligatoire pour toute construction de plus de 20m². Elle ne doit porter que sur les biens immobiliers. En deçà de cette surface, une déclaration de travaux suffit. Si la surface de la future construction est supérieure à 170m², le recours à un architecte est obligatoire. La validité du permis de construire est de 2 ans. Une prolongation peut être demandée, au minimum 2 mois avant la date d’expiration. Le bénéficiaire doit afficher un extrait de son permis de construire sur son terrain pendant toute la durée des travaux.

News publiée le 06-07-2010

Diagnostic immobilier : le dossier de diagnostic technique unique

En cas de vente d’un bien immobilier, l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit l’obligation pour le vendeur d’annexer à la promesse de vente, ou à défaut, à l’acte authentique, un diagnostic technique unique Celui-ci comporte : le diagnostic amiante le diagnostic plomb le diagnostic termites selon arrêté préfectoral du département le diagnostic de performance énergétique le diagnostic gaz le mesurage Loi Carrez pour les appartements ou les maisons individuelles situées sur un terrain en copropriété l’état des risques naturels et technologiques selon arrêté préfectoral du département Le coût moyen du dossier de diagnostic technique se situe autour de 350-400€. Il est à la charge du vendeur

News publiée le 06-07-2010

Coup de pouce aux prêts immobiliers

Le prêt à taux zéro pourrait être élargi. Une bonne nouvelle pour les primo-accédants dont le parcours d'accès à la propriété demeure difficile. Le coup de pouce dont bénéficient les primo-accédants pour devenir propriétaires de leur logement vient d'être minoré. Comme prévu, le montant du prêt à taux zéro (PTZ, conditionné à un plafond de ressources dépendant de la zone géographique et de la composition du ménage) est passé le 1er juillet de 65.100 euros à 48.750 euros (et passera à 32.550 euros le 1er janvier 2011). Ce prêt gratuit, qui vient en complément d'autres emprunts, a rencontré un vif succès et permis à de nombreux jeunes ménages de devenir propriétaires de leur premier home sweet home. Désormais, près de 30% des propriétaires immobiliers sont des primo-accédants, selon l'Observatoire Cetelem de l'immobilier. Entre 2000 et 2007, leur nombre a augmenté de plus de 30%. Le gouvernement devrait annoncer la semaine prochaine la réforme des dispositifs qui aident les ménages à acheter leur logement. Plusieurs pistes sont actuellement évoquées. Le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt pour l'achat de sa résidence principale, mesure phare de la loi Tepa de 2007, devrait disparaître et être transformé en un prêt sans intérêts qui entrerait dans le calcul de l'apport personnel. Ce nouveau PTZ, qui pourrait être réservé aux primo-accédants, permettrait d'offrir une avance de 10.000 à 15.000 euros par ménage. «Encore plus que par le passé, les primo-accédants, qui en moyenne ont moins de 35 ans, ont besoin d'une attention particulière », avance Flavien Neuvy, responsable de l'Observatoire Cetelem. Avant de passer leur premier acte d'achat, ces derniers doivent souvent surmonter plusieurs handicaps. «Ils ont des revenus plus faibles et des perspectives professionnelles moins stables qu'il y a vingt ou trente ans. Et ils doivent être en couple. Avoir deux salaires devient pratiquement une condition sine qua non pour acheter», précise Flavien Neuvy. Résultat, pour obtenir l'apport personnel indispensable, les jeunes comptent plus que jamais sur la solidarité familiale. «88% des nouveaux primo-accédants ont des parents qui sont déjà propriétaires de leur résidence principale», précise l'étude.

News publiée le 03-07-2010

LOGIC IMMO

Interview pour le journal logic-immo

News publiée le 01-07-2010

Crédit immobilier : les taux descendent vers leur étiage record de 2005

Les chiffres ne cessent de contredire et de surprendre les experts : les taux de crédit immobilier n'ont toujours pas atteint leur plancher et ont continué leur lente érosion en juin. immobilier France En septembre 2009, les courtiers en crédit pensaient que les taux avaient peu de chance de baisser à nouveau. En janvier 2010, ils étaient certains que la quasi-totalité des grilles de crédit proposées proposées par les établissements bancaires ne bougeraient plus, à quelques rares exceptions près. Début juin, on avait même atteint, selon eux, un plancher pour les taux fixes. Pour la plus grande joie des emprunteurs, les derniers chiffres publiés par le courtier en crédits Empruntis.com viennent pourtant - à nouveau - de les contredire. Certes, on peut parler de statu quo dans l'ensemble. Mais on retrouve malgré tout ça et là de légères baisses. Ainsi, les taux reculent en moyenne de 0,05 point pour les durées d'emprunt allant de 7 à 20 ans et restent stables au-delà. Les taux fixes se situent à présent, en moyenne, à: - 3.20% sur 10 ans (minimum: 2.90%) - 3.50% sur 15 ans (minimum: 3.24%) - 3.65% sur 20 ans (minimum: 3.45%) - 3.90% sur 25 ans (minimum: 3.60%) - 4.30% sur 30 ans (minimum: 3.61%) Les records histosriques d'octobre 2005 sont à présent en point de mire : 3,40% sur 15 ans et 3,60% sur 20 ans. Sur les taux variables, en revanche, seul le taux sur 10 ans recule 0,05 point, les autres étant stables par rapport au mois précédent. latribune.fr

News publiée le 01-07-2010

L'agent immobilier

 

L'agent immobilier est un intermédiaire professionnel qui met en relation acheteurs et vendeurs d'immeubles ou fonds de commerce.

Pour vendre ou acheter un bien immobilier,  l'agent immobilier est le meilleur interlocuteur. Acteur et observateur du marché, il connaît parfaitement les prix et les marges de négociation. 

Conformément à la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et à son décret d'application, pour pouvoir exercer, l'agent immobilier doit obtenir une carte professionnelle portant la mention " Transactions sur immeubles et fonds de commerce ", dite carte T.

Il doit aussi justifier :
-d'une aptitude professionnelle 
-de garanties professionnelles

Il doit obligatoirement détenir un mandat écrit, simple ou exclusif, l'autorisant à négocier ou s'engager pour le compte de son client.

Au-delà de cette mission d'intermédiaire, l'agent immobilier joue également un rôle de conseil auprès de ses clients à toutes les étapes de la transaction.

Sa rémunération, sous forme d'honoraires, est fixée librement. Les honoraires, habituellement, varient entre 5 et 10% TTC du montant de la transaction.

 



News publiée le 19-02-2010

Le marché niçois est désormais tiraillé entre demande locale et étrangère

  

Alors que les vendeurs commencent à accepter de 10 à 15% de remise, le marché offre de nouvelles opportunités.

 

Le marché niçois est encore soutenu dans de nombreux quartiers, chics ou moins privilégiés, mais les négociations, de 10 à 15 %, sont désormais pratique courante. Il est vrai que les valeurs s'étaient tellement appréciées qu'elles en étaient faussées. Aujourd'hui, les prix s'assagissent et retrouvent peu à peu leur vraie valeur. Et dès l'instant où le bien est en phase avec son prix réel il trouve preneur rapidement

 

Retour à des prix réalistes

 

Même si la demande reste forte, le marché est scindé en deux, avec d'un côté celui recherché par les actifs locaux, comme les quartiers Est, Nord et Ouest, et de l'autre celui plébiscité par une clientèle étrangère recherchant les collines, Cimiez, Mont-Boron ou Carré-d'Or. Or, actuellement, ce sont les logements compris entre 200.000 et 380.000 euros, et correspondant justement à la recherche des Niçois pour des 2 à 4 pièces qui souffrent le plus. Il y a toujours un flux de demandes provenant de Niçois ou d'étrangers à petit budget, et des ventes qui se concrétisent rapidement dès l'instant où le bien est au bon prix. Les acquéreurs sont désormais très informés sur le marché, voire les micromarchés de la ville.

 

Des acquéreurs bien informés

 

Parmi les autres quartiers convoités par les autochtones, à budget plus important, le Vieux-Nice et le Port. Ces deux secteurs sont traqués par des amoureux de la ville, sensibles à son charme, ses ruelles, son architecture, et qui ne redoutent ni le bruit ni l'absence d'ascenseur des bâtiments anciens, pas plus que le manque de parking. Dans le Vieux-Nice, les prix dans un immeuble de caractère oscillent entre 4.300 et 5.000 euros le m². Sur le port, quai de la Douane, quai de Papacino, place de l'Ile-de-Beauté... que le maire Christian Estrosi envisage de transformer en secteur piétonnier, les prix fluctuent entre 4.500 et 6.000 euros le m². Au terme de la mutation et dans une conjoncture favorable, les prix pourraient se raffermir sérieusement et inclinent à s'y positionner actuellement. Le centre, dans des immeubles placés en seconde ligne des belles artères ou exigeant quelques travaux, offre de réelles opportunités entre 3.800 et 4.500 euros le m² pour les biens les plus courants. Du jamais-vu pour des immeubles bourgeois du secteur Pessicart et de celui des Musiciens qui présentent quelques défauts suffisants pour ne pas être vendus actuellement au prix fort. En réalité, une occasion à ne pas manquer, quitte à mener une discussion un peu plus serrée avec le vendeur.

 

L'immobilier haut de gamme sous surveillance

 

Même si Nice ne s'apparente pas à Cannes ni à Saint-Jean-Cap-Ferrat pour ses propriétés, demeures et villas au charme et prix fous, elle séduit néanmoins les amateurs de beaux produits, français ou étrangers, dans quelques coins insolites.

 

Ce marché ne semble pas vraiment connaître la crise. Pas question, néanmoins, d'acheter n'importe quoi à n'importe quel prix. Il y a une forte demande sur des biens qui tournent autour de 8.000 euros le m² à condition qu'ils présentent zéro défaut, ce qui veut dire grandes pièces de réception, terrasses, parfaite orientation, une vue, pool-house avec piscine, jacuzzi, spa... Reste que, même dans une gamme de prix comprise entre 2 et 6 millions d'euros, moins élevée que dans d'autres destinations de la Riviera française, les étrangers, qu'ils soient scandinaves, allemands ou russes, n'hésitent pas à discuter. Une négociation qui relève d'un jeu et qui ne va pas rentrer en ligne de compte s'il y a un vrai coup de cœur. Pour la beauté du site encore, étrangers et français fortunés se dirigent vers une autre colline tout aussi réputée, Cimiez, avec le choix sur les hauteurs, dans une copropriété d'un immeuble des années 1900 ou dans un immeuble bourgeois mais en bon état où les prix divaguent légèrement, au-delà de 8.500 euros le m², sauf biens très exceptionnels où il n'existe plus d'échelle de valeur.

 

En descendant des collines de Cimiez, Mont-Boron, Fabron... les valeurs s'assagissent.

 Pour remonter sur la fameuse promenade des Anglais, peut-être prochainement délivrée des nuisances automobiles via le tram ou un autre moyen de transport en commun. Entre les jardins Albert-Ier et le Negresco, selon la qualité architecturale de l'immeuble, son standing, l'étage et la surface de l'appartement, il faut tabler entre 7.000 et 10.000 euros le m². Prix qui rejoignent, par exemple, les plus beaux fleurons du Mont-Boron. Dans les rues adjacentes à la légendaire promenade, tout en étant proche de la mer et du Carré-d'Or, les prix s'amenuisent, et peuvent osciller entre 6.000 et 8.000 euros le m² selon l'état de l'immeuble et de l'appartement, de la distance par rapport à la mer et parfois d'une minuscule vue sur la mer... Dans tous ces cas spécifiques où l'on tricote au cas par cas compte tenu de la particularité des micromarchés, les vendeurs doivent s'adapter à la demande étrangère ou française, particulièrement informée.



News publiée le 19-02-2010

Le notaire

Toute transaction immobilière doit être conduite et ratifiée par un notaire. Il interviendra aussi bien pour la vente d'un bien existant que pour la construction d'un logement.Ses champs d'intervention sont nombreux : - Le notaire est chargé de rédiger le compromis de vente et de réunir toutes les pièces administratives nécessaires à la transaction (certificat d'urbanisme, extrait de cadastre, ...). 
- Si l'achat nécessite une hypothèque ou l'établissement d'un Privilège de Prêteur de Deniers, il doit effectuer les démarches administrativesauprès du conservateur des hypothèques et des établissements financiers. Le notaire avance les frais administratifs pour le compte de son client, qui les lui remboursera par la suite. 
- Le notaire doit également vérifier diverses informations juridiques et d’ordre administratif, afin d’éviter tout problème ultérieur. Par exemple, il vérifie si le bien n'est pas hypothéqué, s'in n'existe pas de droit de préemption sur un terrain, ... 
- Le notaire est chargé de rédiger l'acte final de vente et d'enregistrer la transaction. Il prend en charge les formalités de publicité foncière. 
- Il valide également les aspects liés aux nombreux dispositifs de financement possibles. 
Dans un contexte juridique complexe, le notaire est chargé d'apporter à l'acquéreur une sécurité absolue. Il doit veiller au bon déroulement du transfert de propriété des biens immobiliers. Sa responsabilité peut être engagée pour des erreurs de rédaction ou des manquements à son devoir de conseil.



News publiée le 10-02-2010

En anglais



News publiée le 04-02-2010

Attention aux propriétaires trop gourmands

 Le marché immobilier va mieux. Mieux, mais il n'est pas encore complètement guéri, il entre juste en convalescence. L'offre est faible, le nombre de biens mis en vente sur le marché n'est pas suffisant, et il est difficile de faire des prévisions sur l'évolution des prix tant les marchés sont différents.

Certains propriétaires, alléchés par le réveil du marché, sont en effet tentés de faire repartir leurs prix à la hausse.

Attention, les acquéreurs ne suivront pas, ils n'ont pas de marge en termes de pouvoir d'achat. Un des risques de la reprise est que les vendeurs confondent reprise des transactions et reprise de la hausse des prix.

Les acheteurs ont changé

Car en face les acheteurs ont changé et ne sont pas prêts à acheter dans n'importe quelles conditions. Ils sont aussi de plus en plus attentifs aux coût d'achat et plus seulement au prix. Ils prennent ainsi en compte les dépenses de chauffage, de transport…

Pour beaucoup de professionnels, la reprise est donc fragile et le marché se grippera si les propriétaires se montrent trop gourmands. Le prix rêvé en début de vente, celui que l'on propose en se disant que l'on baissera ensuite, est une mauvaise idée.



News publiée le 29-01-2010

Glossaire de l'immobilier

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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News publiée le 01-01-2010